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纷争裂变 房地产上演生存之战
更新时间:2018-12-21 10:08:32    点击:798次
来源:摘自丨新京报

既有退市的生死抉择,又有卖股、上市的变革

在中国房地产史上,2018年必将是浓墨重彩的一年,这一年既是中国改革开放的40年,也是房地产市场化的20年。这一年,是巨变的一年,更是充满纷争裂变的一年,既有崩盘与退市的生死抉择,又有降价、裁员、卖股、上市的被动或主动式变革。调整还未结束,企业的生存之战仍将持续。

房企迈入“6000亿时代”

如无意外,2018年房企销售额首次迈入“6000亿时代”,而制造这一历史的是碧桂园。截至11月30日,碧桂园及其附属公司,连同其合营公司和联营公司,共实现归属公司股东权益的合同销售额约人民币4897.4亿元,同比增长29.52%;归属公司股东权益的合同销售建筑面积约5246万平方米,同比增长22.31%。

如果按照上半年75.3%的权益比例计算,碧桂园前11个月的流量销售额超过了6500亿元。根据克而瑞前11个月的统计数据显示,碧桂园流量金额达到6645.5亿元。由此可见,房企销售额已经迈入“6000亿时代”,市场集中度进一步提升,强者恒强的马太效应愈发凸显。但不可否认的是,行业增速放缓已是事实,增量市场天花板愈来愈近。未来的增长,除了传统的地产开发外,更多的是聚焦在提升内部质量的同时,开辟新的业务线与增长点。

万科高喊“活下去”

万科的“活下去”堪称平地一声惊雷。9月28-29日在深圳举行的万科秋季例会上,会场屏幕与侧墙上“活下去”字样引人注目,此后现场图片经传播刷屏朋友圈和互联网。作为地产行业老大哥,万科的“活下去”口号,令同行们“瑟瑟发抖”的同时,也充满疑惑,猜测这是否是危言耸听、烟幕弹?

万科表示活下去是出于“忧患意识”。但外界却戏谑其是“一边高喊活下去、一边大举买地”的“戏精”,主要的表现是万科的“买买买”模式,9月份之前在土拍市场积极抢地,10月以32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权,11月将嘉凯城旗下5家公司收入囊中,又以15.82亿元收购了海航旗下广东兴华实业有限公司100%股权及债权。

众所周知,万科失去“一哥”宝座已久,2018年销售增速与碧桂园、恒大相比又不占优势,“忧患”自不必说,而此轮行业调整周期,通过融资拿地、盖房售楼,或许也会成为其弯道超车的机会。

特06-特07版采写

新京报记者 段文平 徐倩

“第一仙股”中弘退市

经过1年多的自救,中弘股份难敌退市“命运”。11月8日,深交所做出中弘股份股票终止上市的决定,其也成为首家因股价连续低于面值而被强制终止上市的公司。

2018年以来,中弘股份出现业绩大额亏损、多项债务逾期、主要项目停工、股票价格连续20交易日低于股票面值(1元)等重大风险事项。中弘股份也曾多次尝试自救,今年3月,中国港桥曾有意重组中弘,但该计划于两个月后流产。6月份,“接盘侠”新疆佳龙现身,但也告吹。8月份,中弘股份与加多宝签署重组协议,遭后者否认。9月最后一天,在退市截止期的最后关头,中弘股份第四次引援,与宿州国厚及中泰创展共同签署《经营托管协议》,但是新的白武士未能助中弘股份走出困境。

被强制退市,中弘股份的麻烦并未终结,账上94.36亿元的各类借款,偿债压力巨大。此外,此轮地产下行周期,中弘股份作为第一个倒下的房企代表,也给中小房企的现金流、债务状况拉响警报。

融创62.81亿接管万达文旅

融创与万达的第二次交易前,网络曾盛传“融创将全部接盘万达文旅”,不过万达声明称“消息失实”,但传言并非空穴来风。10月29日晚,融创中国公告称,将以约62.81亿元的代价,全盘接手13座万达城的设计、建设和管理。如果说此前融创是买下了万达的文旅项目,那么这次收购的核心则是全盘接手万达文旅项目的运营公司及团队。

早在2017年7月19日,万达商业将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创中国,同时参与交易的还有富力地产,这被称之为“世纪交易”。如今,融创全面接盘13个万达城项目,一次性解决了其与万达在合作过程中的诸多不便与摩擦,并助其在文旅产业方面开疆拓土,建立自己的体系能力和品牌影响力。此外,媒体曾用“全盘收购”来形容这次交易,这引起市场的好奇与猜测,万达是否全面退出文旅产业?事实上,万达在文旅产业方面的动作仍在继续。12月13日和11月8日,万达城分别落地延安和兰州,总投资420亿元。万达的文旅地产这盘棋,仍有看点。

房企轮番“裁员”

在地产行业步入“寒冬”之际,各大品牌房企也纷纷开始裁员“瘦身”。由于宏观政策调控从严,市场由热转冷,销售承压,开发商主动裁员,削减人力成本。年内,诸如泰禾ca888、华夏幸福、绿地控股、碧桂园、旭辉地产、新城控股等房企都传出了裁员的消息,其中不乏位居销售排行榜前十位的品牌房企。从目前来看,房企裁员一般针对刚入职的新员工和销售业绩不佳的区域公司。由于前两年市场热时房企大规模扩张招人,而一旦市场收缩,销售不佳,裁员就首当其冲。除了裁员之外,各大房企为了削减成本,减少开支,还对行政开支进行限制,例如降低出差标准等。业内人士预计,在市场转冷、销售承压的情况下,房企裁员潮将会越演越烈。

华夏幸福走向“平安”时代

受调控影响,环京楼市成交呈现断崖式下跌,首当其冲者当数环京布局的房企,这其中包括华夏幸福,为了缓解资金紧张的状况,除了到处融资外,华夏幸福还走上卖股权卖项目的路径。7月,华夏幸福控股股东华夏控股与平安资产管理签订协议,向平安资管转让公司总股本的19.7%,平安资管成为华夏幸福第二大股东。10月,万科以32.34亿元的交易价款入股华夏幸福环京5项目公司。

平安入股,华夏开启“幸福”大门,除了137.7亿元的融资会陆续到账外,华夏幸福又通过平安资管融资60亿元,可谓傍上了“大金主”。但是幸福之外,华夏幸福也在变化与调整。平安在侧,华夏幸福董事会改组,战略悄然转向。平安入局的这半年来,伴随着的是裁员、事业部裁撤、产业小镇收缩等。值得关注的是,市场传闻,华润置地执行董事吴向东受平安委派加盟华夏幸福,但至今仍未落定。不管如何,华夏幸福正一步步走向“平安”时代。

恒大与FF“婚变”

贾跃亭身上似乎有一种“魅惑”地产商的魔力,从融创的孙宏斌到恒大的许家印,一个比一个大牌,但一个个都折戟于此。2017年下半年,败走美国造车的贾跃亭多次赴港寻求融资,最终他找到了许家印。2018年6月25日,恒大健康宣布投资FF,仅过百余天,这场“婚姻”就迅速瓦解。10月7日,恒大健康一纸公告将双方“不和”踢爆。恒大健康称,支付给贾跃亭实际控制的FF的8亿美元已基本用完,对方要求再提前支付7亿美元。同时,贾跃亭方面已于10月3日提出仲裁,要求剥夺恒大作为股东享有的有关融资的同意权并解除所有协议。FF方面回应称,“FF解除所有协议”的唯一原因是恒大未能实现其意图,继而拒绝支付其已同意支付的资金。此后,双方又进行了三次交战,这其中,FF申请两次紧急仲裁,对于紧急仲裁结果,双方各执一词,恒大健康称FF紧急仲裁申请被驳回,FF称自己获得紧急仲裁胜利。如今,在纠纷未解决之时,FF又面临严峻的现金流危机,并伴随着高管离职、裁员等人事变故。

中介“大战”

这一年,中介行业风起云涌,随着市场竞争的加剧,各大中介机构剑拔弩张,或合纵连横,或分庭抗礼,试图赢得最后的战争。今年年初,因58同城及旗下安居客平台提高了中介发布信息的端口费用,北京多家中介机构包括我爱我家、链家以及麦田等以联名形式进行抵制。

而年中,由于链家发布了贝壳找房的线上平台,58ca888、我爱我家、中原地产、21世纪不动产中国等多家中介机构联合,举办了一场全行业真房源誓约大会,意图对抗链家。

8月,就在链家和58ca888对抗进入白热化的时候,时任我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商,随后因此“被离职”,这一离职事件再次把我爱我家和链家推上风口浪尖。在激烈的中介战争中,各大中介抢占市场,跑马圈地,这场没有硝烟的中介战争仍然在持续。

昔日热点城市现“降价潮”

今年,在宏观调控政策持续不放松的背景下,各大热点城市房价继续降温,部分热点城市也已经出现降价现象,进入下半年,房价下降的城市增多。根据国家统计局发布的11月份70个大中城市房价数据显示:一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,但二手住宅价格持续下降;热点二三线城市诸如厦门、天津、温州、金华、深圳新建商品住宅销售价格指数环比下降,厦门、北京、无锡、杭州、宁波、福州、郑州、天津、广州、温州、金华、石家庄、深圳、泉州、上海、合肥、海口二手住宅销售价格指数环比下降。曾经名噪一时的“房价四小龙”城市苏州、南京、合肥、厦门也相继降价,尤其是二手房市场,卖方主动调价,买方观望情绪浓厚,降价更为明显。

长租公寓“爆仓”

随着政府不断加大住房租赁政策扶持力度,长租公寓行业迎来“风口期”,标杆房企、一二手中介、连锁酒店、资产管理公司以及创业公司等主体纷纷汇聚到这个市场中来。在政策风口的推动下,长租公寓成为房企转型的突破口之一。

今年以来开始疯狂跑马圈地。但是,由于长租公寓市场处于刚起步阶段,盈利模式不明确,加之经营理念错位,出现了租金倒挂、房屋空置和资金期限错配、挪用等违规操作,继而引发了多家长租公寓企业爆仓。2018年以来,已有超过10家长租公寓因发展过快出现资金问题,爱公寓、优租客、寓见公寓等公司相继破产跑路。近两年,长租公寓爆雷数量、频率明显加速,引发社会关注。业内人士认为,长租公寓在野蛮生长的初期,部分公寓运营方过于追求规模、管理公寓数,疯狂拿地拿房和盲目扩张从而导致资金链断裂,引发爆仓危机,对此,长租公寓企业应当以此为戒,理性发展,同时也呼吁政府部门对长租公寓行业加以规范。

中小房企集体赴港上市

今年,在国内融资渠道趋紧,A股上市收紧的情况下,多家中小房企纷纷选择赴港上市。1月,正荣地产正式在香港挂牌上市;7月,南京房企弘阳地产成功在香港挂牌上市,随后,大发地产与美的置业分别于10月份上市;11月,河南小房企恒达ca888四次冲击上市,终于在港交所敲钟;12月,万城控股也将赴港上市,成为年内第六家成功上市的中小房企。除此之外,年内还有温州的中梁控股、南京的银城国际、杭州的德信中国、万城控股向港交所提交上市申请。今年以来,融资监管趋严,房企融资渠道逐步收紧,中小型房企的融资成本提高。随着中小企业生存环境越来越艰难,赴港上市将成为中小房企龙门一跃的最后一搏。


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